Comparador de hipotecas inversas

Cómo funciona una hipoteca inversa

Es la operación contraria a una hipoteca normal: en lugar de pedir dinero para comprar una casa y devolverlo mes a mes, pones tu vivienda ya pagada como garantía y la entidad te entrega dinero sin que tengas que devolver nada en vida. Sigues siendo el propietario y sigues viviendo en ella; lo que crece cada mes es la deuda, formada por el capital dispuesto más los intereses.

Simple o temporal (rentas durante 15-20 años; después se deja de cobrar pero se sigue viviendo en la casa); vitalicia (crédito + seguro de rentas vitalicias diferidas: cobra de por vida, renta menor); y de disposición única (todo el capital de golpe).

El mercado es minúsculo. Solo 205 hipotecas inversas autorizadas en España hasta agosto de 2026 (499 en todo 2025). El Banco de España reunió a las entidades en agosto de 2026 para impulsar el producto. En el primer trimestre de 2026 se firmaron 63 (Consejo General del Notariado).

Cuánto dinero se puede cobrar

Normalmente entre el 20% y el 30% del valor del inmueble (hasta ~44% en la oferta más agresiva y 60% en casos excepcionales). Para una vivienda de 250.000 €, las rentas simuladas van de 125 a 375 €/mes según entidad y edad. El beneficiario medio recibe ~18% del valor de la vivienda (elEconomista).

La cifra depende sobre todo de tres variables: la edad de los titulares (a más edad, más renta, porque la esperanza de vida es menor), el valor de tasación de la vivienda y la modalidad elegida. Cobrar de por vida siempre reduce la renta mensual, porque exige contratar un seguro de rentas vitalicias diferidas que encarece la operación.

Marco legal y fiscalidad

Ley 41/2007 (disposición adicional primera): requisitos de edad/dependencia, exención del IAJD si es vivienda habitual, y obligación de asesoramiento independiente previo. Guía de acceso a la hipoteca inversa del Banco de España disponible en bde.es.

Las disposiciones del crédito NO tributan en IRPF (son un préstamo, no renta). Si se contrata seguro de renta vitalicia diferida, la renta del seguro tributa como renta vitalicia con fuerte reducción por edad (~1,44% efectivo a partir de 70 años).

Qué pasa con los herederos

La deuda (capital + intereses compuestos) se exige al fallecer el último titular. Opciones: pagar y quedarse la casa, venderla para liquidar, refinanciar con nueva hipoteca, o renunciar a la herencia (la entidad ejecuta la garantía). Plazos de gracia: 9 meses sin intereses (Santander Mapfre), 12 meses (EBN), 6 meses (Caja de Ingenieros).

Conviene hablarlo con ellos antes de firmar: la vivienda se hereda igualmente, pero con una deuda asociada que hay que resolver en un plazo corto y en un momento delicado.

Riesgos principales

Interés compuesto: la deuda crece aceleradamente y puede acercarse al valor del inmueble; tipos (4-6,95%) muy superiores a los de una hipoteca normal; producto complejo para personas mayores (riesgo de mala comercialización, con sentencias condenatorias como la de la antigua Caixa Sabadell); obligación de mantener seguro de hogar, IBI y conservación de la vivienda.

Alternativas a la hipoteca inversa

Renta vitalicia inmobiliaria (vender la casa a una aseguradora y cobrar renta mayor), nuda propiedad (vender conservando usufructo vitalicio), venta con alquiler garantizado, o alquiler de habitaciones. Todas implican perder la propiedad, a diferencia de la hipoteca inversa.

Entidades que no comercializan hipoteca inversa

Verificamos también qué grandes entidades no tienen el producto, para que no pierdas tiempo preguntando en su oficina. Varias mantienen artículos divulgativos sobre la hipoteca inversa en sus webs, lo que induce a pensar que la ofrecen.

Metodología y advertencias

Esta comparativa recoge las condiciones publicadas o confirmadas por cada entidad a 20 de agosto de 2026. Incluimos tanto a los prestamistas (bancos, aseguradoras y una cooperativa de crédito) como a los intermediarios especializados, porque en este mercado el asesoramiento independiente que exige la ley suele canalizarse a través de ellos. Cuando una entidad no publica una condición la marcamos como «n.d.»: significa que no está publicada, no que no exista.

Los enlaces de la fila «Enlace a la oferta» llevan siempre a la web de la entidad, a la página del producto cuando la publica. Las condiciones económicas de la mayoría de aseguradoras solo se conocen tras una simulación personalizada, así que trátalas como orientativas hasta tener la oferta vinculante por escrito.

esta comparativa es informativa y no constituye asesoramiento financiero ni legal. La Ley 41/2007 exige asesoramiento independiente antes de contratar. Compara la FEIN de al menos dos entidades, habla con tus herederos y consulta a una asociación de consumidores o asesor independiente antes de firmar.

Referencias oficiales y fuentes

• BOE · Ley 41/2007 (regulación de la hipoteca inversa, disp. adicional primera)
• Banco de España · Guía de acceso a la hipoteca inversa (PDF)
• Banco de España · Cliente bancario: hipoteca inversa
• HelpMyCash · Hipoteca inversa: qué es, requisitos y riesgos
• Roams · Qué bancos ofrecen hipotecas inversas
• elEconomista · El BdE cita a las entidades para acelerar las hipotecas inversas (ago-2026)

Preguntas frecuentes sobre la hipoteca inversa

¿Qué es una hipoteca inversa y cómo funciona?

Es un préstamo con garantía hipotecaria pensado para mayores de 65 años: el banco o la aseguradora te entrega dinero (en renta mensual, en un pago único o combinando ambos) y tú sigues siendo propietario y viviendo en tu casa. No se devuelve nada en vida: la deuda, formada por el capital dispuesto más los intereses acumulados, se liquida al fallecer el último titular. Está regulada por la disposición adicional primera de la Ley 41/2007.

¿Qué bancos y aseguradoras ofrecen hipoteca inversa en España en 2026?

En esta comparativa recogemos 11 actores con oferta activa o anunciada: Santander Mapfre, EBN Banco, Caser, Caja de Ingenieros, CaixaBank, VidaCaixa, Occident, Santalucía y los intermediarios especializados Óptima Mayores, Grupo Retiro y Renta Mayores. La mayoría de grandes bancos no la comercializa: Bankinter, Banco Sabadell, BBVA, ING, Kutxabank, Ibercaja, Abanca y Unicaja no tienen producto propio publicado.

¿Cuánto dinero se puede cobrar con una hipoteca inversa?

Lo habitual es entre el 20 % y el 30 % del valor del inmueble, con un máximo del 44 % en la oferta más agresiva y hasta el 60 % en casos excepcionales. Para una vivienda de 250.000 €, las rentas simuladas van de 125 a 375 € al mes según la entidad y la edad del titular. El beneficiario medio recibe en torno al 18 % del valor de su vivienda.

¿Qué interés tiene una hipoteca inversa?

Los tipos publicados van del 4 % al 6,95 % fijo, muy por encima de una hipoteca convencional. Santander Mapfre parte del 5,99 % y EBN Banco del 6,50 % (6,95 % en su simulador), mientras que Óptima Mayores anuncia desde el 4 % y Renta Mayores un 4 % fijo. La mayoría de aseguradoras no publica el tipo y lo fija en la simulación personalizada.

¿Qué pasa con la vivienda y con los herederos cuando fallece el titular?

La vivienda nunca cambia de titularidad en vida: sigue siendo tuya y la heredan tus herederos. Al fallecer el último titular, la deuda es exigible y ellos eligen entre pagarla y quedarse la casa, venderla para liquidarla, refinanciarla con una hipoteca nueva o renunciar a la herencia, en cuyo caso la entidad ejecuta la garantía. Los plazos de gracia varían: 9 meses sin devengo de intereses en Santander Mapfre, 12 meses en EBN Banco y 6 meses en Caja de Ingenieros.

¿Tributa en el IRPF el dinero de una hipoteca inversa?

No. Las disposiciones del crédito no tributan en el IRPF porque son un préstamo, no una renta. Si contratas un seguro de renta vitalicia diferida para cobrar de por vida, esa renta sí tributa, pero con una reducción muy fuerte por edad: alrededor de un 1,44 % efectivo a partir de los 70 años. Además, la constitución está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados cuando se trata de la vivienda habitual.

¿Qué requisitos de edad y de vivienda piden las entidades?

El mínimo legal son 65 años, o menos en situaciones de dependencia o discapacidad reconocida: EBN Banco y Renta Mayores admiten desde los 60 años en esos casos. Caja de Ingenieros es la más restrictiva y exige 70 años. Sobre el inmueble, se pide vivienda habitual en propiedad y libre de cargas, con umbrales de valor que van de 150.000 € en Caser, EBN y Óptima Mayores a 200.000 € en Santander Mapfre y 300.000 € en CaixaBank, y con preferencia por capitales de provincia o zonas de alta liquidez.

¿Es obligatorio el asesoramiento independiente antes de firmar?

Sí. La Ley 41/2007 obliga a recibir asesoramiento independiente previo, y por eso los intermediarios especializados tienen tanto peso en este mercado. Cada entidad lo resuelve de una forma: CaixaBank y VidaCaixa exigen un informe personalizado de Afi que paga el cliente, Santalucía integra el asesoramiento de Óptima Mayores en su proceso y firmas como Grupo Retiro o Renta Mayores actúan directamente como asesor.

¿Cuáles son los principales riesgos de una hipoteca inversa?

El más importante es el interés compuesto: la deuda crece de forma acelerada y puede acercarse al valor del inmueble, sobre todo con tipos del 4 % al 6,95 %. A eso se suma la complejidad del producto para personas mayores, con antecedentes de mala comercialización que han acabado en sentencias condenatorias, y la obligación de mantener el seguro de hogar, pagar el IBI y conservar la vivienda mientras dure la operación.

¿Qué alternativas hay a la hipoteca inversa?

Las principales son la renta vitalicia inmobiliaria, que consiste en vender la casa a una aseguradora a cambio de una renta mayor; la venta de la nuda propiedad conservando el usufructo vitalicio; la venta con alquiler garantizado; y el alquiler de habitaciones. Todas implican perder la propiedad de la vivienda, que es justo lo que la hipoteca inversa te permite conservar.